ПМЖ за недвижимость: Парагвай или Бразилия? Сравнение условий 2026

Покупка недвижимости — один из самых понятных способов получить вид на жительство: актив остаётся у вас, а в придачу — легальный статус в стране. В Латинской Америке два очевидных кандидата — Парагвай и Бразилия. Обе дают резиденцию за вложение в недвижимость, но условия различаются принципиально: от того, можно ли жить в купленной квартире, до того, будут ли облагать налогом ваш доход из-за рубежа. Ниже — предметное сравнение двух программ на 2026 год, без маркетинговых упрощений.

Коротко: что нужно знать за минуту

• Парагвай (вариант «inmobiliaria»): от $200 000, только коммерческая недвижимость (жильё для себя исключено), ПМЖ сразу, территориальный налог, гражданство через 3 года.
• Бразилия (инвесторская резиденция): от R$1 000 000 (≈$197 000), можно жилую недвижимость, статус на 4 года с продлением до бессрочного, мировой налог для налоговых резидентов, гражданство через 4 года.
• Курсовой нюанс: после укрепления реала главный бразильский порог в долларах почти сравнялся с парагвайским (~$197 000 против $200 000); заметно дешевле Бразилия только в регионах Севера/Северо-Востока (~$138 000). При этом Парагвай даёт постоянный статус быстрее и не трогает ваш иностранный доход.
• Главная развилка: хотите квартиру «для жизни» — это Бразилия. Нужен пассивный доход и быстрый паспорт с мягкими налогами — это Парагвай.

Парагвай: вариант «inmobiliaria»

С апреля 2026 года Парагвай работает по обновлённой программе «Paraguay Investor Pass» (Резолюция MIC №283/2026), где у инвестора есть четыре варианта на выбор. Одна из них — вложение в недвижимость. Общий разбор миграционных маршрутов страны — в гайде «Постоянное резидентство Парагвая».

Условия:

• Минимум — $200 000 (или эквивалент в гуарани по официальному курсу).
• Только коммерческое использование. Аренда, девелопмент, апарт-отель, склад, офис. Личное или семейное жильё прямо исключено — купить квартиру, чтобы в ней жить, по этому варианту нельзя.
• Рабочие места и бизнес-план не требуются — в отличие от «производственного» варианта.
• Подтверждение инвестиции: зарегистрированная купчая (escritura) либо нотариально заверенный договор с подтверждением оплаты не менее 30% задекларированной суммы.
• Документы о происхождении средств обязательны (стандарты противодействия отмыванию), финансовые справки — не старше 180 дней.

Что вы получаете: сертификат инвестора (CIE) оформляется за 5 рабочих дней, а статус — сразу постоянный (Residencia Permanente), минуя стадию временного ВНЖ. Пластиковую карту резидента (Cédula) сейчас изготавливают ориентировочно 3–6 месяцев (поток заявок в 2026 году резко вырос). Через 3 года постоянной резиденции открывается путь к гражданству.

Бразилия: резиденция инвестора в недвижимость

Бразилия предоставляет вид на жительство за покупку недвижимости на основании миграционного закона (Lei 13.445/2017) и профильной резолюции CNIg №36/2018. Другие инвестиционные маршруты страны — в гайде «Инвесторская виза Бразилии (VIPEM)».

Условия:

• Минимум — R$1 000 000 (≈$197 000) для большинства регионов; R$700 000 (≈$138 000) — если объект в регионах Севера или Северо-Востока (зоны развития SUDAM/SUDENE).
• Жилая или коммерческая — ограничений по типу использования нет. Ключевое требование — объект в городской зоне; сельская недвижимость не принимается ни за какую сумму.
• Подходит готовый, вторичный или строящийся объект (для стройки нужно разрешение — alvará). Порог можно набрать несколькими объектами.
• Рабочие места и бизнес-план не нужны.

Что вы получаете: инвесторскую визу и резиденцию первоначально на 4 года с возможностью конвертации в бессрочную при сохранении инвестиции. Оформление занимает ориентировочно 2–6 месяцев. Требование к присутствию — минимальное (порядка двух недель раз в два года; точные параметры стоит подтверждать индивидуально). Гражданство — после 4 лет резиденции и с обязательным экзаменом по португальскому языку.

Сравнительная таблица

Параметр	Парагвай (inmobiliaria)	Бразилия (инвестор в недвижимость)
Минимальная сумма	$200 000	R$1 000 000 ≈ $197 000
Скидка по регионам	нет	R$700 000 ≈ $138 000 (Север/Северо-Восток)
Тип недвижимости	только коммерческая	жилая или коммерческая
Ограничение по локации	по назначению (не жильё)	только городская зона
Строящийся объект	допускается	допускается (нужен alvará)
Рабочие места	не нужны	не нужны
Бизнес-план	не нужен	не нужен
Статус сразу	постоянный (ПМЖ)	временный на 4 года
Итоговый статус	ПМЖ с продлением карты раз в 10 лет	бессрочный после конверсии
Срок оформления	CIE 5 раб. дней; карта 3–6 мес.	2–6 месяцев
Присутствие	не отсутствовать более 3 лет подряд	минимальное (ориент. ~2 недели / 2 года)
Налоговый принцип	территориальный (иностранный доход не облагается)	мировой доход для налоговых резидентов
Гражданство	через 3 года	через 4 года
Языковой экзамен	испанский	португальский
Семья	иждивенцы без отдельной инвестиции	воссоединение семьи

Курс приведён справочно из расчёта 1 USD ≈ 5,07 R$ (на 02.08.2026) и подвержен колебаниям; пороги в Бразилии зафиксированы в реалах, поэтому долларовый эквивалент меняется вместе с курсом — с начала 2026 года реал заметно укрепился (было ≈5,5 R$/USD), подняв долларовую цену входа. Парагвайский порог $200 000 задан в долларах, поэтому от курса гуарани (≈6 000 PYG/USD) не зависит.

Четыре различия, которые решают всё

1. «Для жизни» или «для дохода»

Это главный практический водораздел. Парагвайский вариант «inmobiliaria» запрещает жильё для себя — только коммерческое использование. Если ваша цель — купить квартиру или дом, чтобы в них жить, этот путь не подойдёт (в Парагвае под жилой сценарий выбирают другие варианты — например, туристический проект). Бразилия же допускает жилую недвижимость, включая ту, в которой вы собираетесь жить сами.

2. Скорость и надёжность статуса

Парагвай выдаёт постоянную резиденцию сразу, минуя двухлетний временный этап, — это его фирменное преимущество. Бразилия сначала даёт статус на 4 года и лишь затем конвертирует его в бессрочный. Если для вас важна максимально быстрая и «крепкая» точка опоры за рубежом, Парагвай здесь впереди.

3. Налоги — но с важной оговоркой

Парагвай использует территориальный принцип: доход, полученный за пределами страны, налогом не облагается. Бразилия облагает мировой доход — но только тех, кто стал её налоговым резидентом. Пассивный владелец недвижимости, который приезжает в страну наездами и не проводит там 184+ дней в году, как правило, остаётся налоговым нерезидентом и платит в Бразилии только с местного дохода (например, с аренды). Как момент резидентства возникает в регионе — в гайде «Налоговое резидентство в LATAM».

Иными словами, налоговое преимущество Парагвая критично для тех, кто реально переезжает и имеет доход из других стран. Для «купил-и-сдал, живу в другом месте» разница мягче — но требует аккуратного планирования, потому что по постоянной визе резидентом Бразилии можно стать уже с даты въезда.

4. Реальная стоимость — и валютный риск

Ещё недавно бразильский порог в долларах был заметно ниже парагвайского, но реал укрепился — и по основному порогу страны почти сравнялись: ~$197 000 за R$1 000 000 против $200 000 в Парагвае (курс на 02.08.2026 — около 5,07 R$/USD). Ощутимо дешевле Бразилия остаётся лишь в регионах Севера и Северо-Востока — около $138 000. Это и есть валютный риск в действии: порог зафиксирован в реалах, и при укреплении бразильской валюты долларовая цена входа растёт — с начала 2026 года по основному порогу это примерно с $182 000 до $197 000. Вдобавок за меньшую сумму вы получаете более медленный и поначалу временный статус.

Кому какой вариант подходит

Парагвай стоит рассмотреть, если вы:

• планируете пассивный доход от коммерческой недвижимости и минимум присутствия;
• цените скорость: постоянный статус сразу и гражданство через 3 года;
• имеете доход из-за рубежа и хотите territorial-режим без налога на иностранные деньги.

Бразилия может подойти, если вы:

• хотите именно жилую недвижимость, в том числе для собственного проживания;
• ориентируетесь на бразильский рынок и присутствие в стране;
• рассматриваете более дешёвый по долларам вход в регионах Севера и Северо-Востока (~$138 000; по основному порогу — примерно вровень с Парагваем).

На что обратить внимание перед сделкой

• Нормы меняются. Миграционное и налоговое право обеих стран регулярно пересматривается. Перед подачей всегда сверяйтесь с действующей редакцией и профильным юристом в стране.
• Происхождение средств. И Парагвай, и Бразилия требуют подтверждения легального источника денег. Для инвесторов из ряда юрисдикций вывод и подтверждение капитала — отдельная задача, которую лучше решать заранее.
• Реальность инвестиции. Статус выдаётся под обязательство: фиктивная сделка или невыполнение условий — это риск аннулирования. Легально «купить резиденцию без инвестиции» невозможно.
• Сроки годности справок. Многие документы действительны всего несколько месяцев — порядок сбора важно спланировать, чтобы ничего не «сгорело».

Итог

Если коротко: Бразилия — про доступ к жилой недвижимости и крупному рынку по сопоставимому долларовому порогу (а в регионах Севера/Северо-Востока — более низкому), но с более медленным статусом и мировым налогообложением для резидентов. Парагвай — про скорость, постоянный статус с первого шага, мягкие территориальные налоги и быстрый путь к паспорту, но строго под коммерческий проект и от $200 000.

Универсально «лучшей» программы нет — есть та, что точнее ложится на вашу цель, бюджет и налоговую картину. Как выбрать объект под требования программ — в гайде «Инвестиции в недвижимость LATAM»; подходящие лоты — в каталоге объектов.

---

Часть pillar-гайда «Резидентство через инвестиции в LATAM». Страны целиком — Парагвай и Бразилия.

Материал носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Условия программ приведены по состоянию на 2026 год и могут измениться.